查看:2467 回复:7 发表于 2020-8-1 00:19
本主题由 窗含西岭雪 于 2020-8-1 00:48 审核通过
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发表于 2020-8-1 00:19:46 |只看该作者 |倒序浏览

看了武汉对标成都太古里的“远洋里”,觉得成都有必要规划太古里二期了 [复制链接]

本帖最后由 xby21 于 2020-8-1 00:38 编辑

定名「远洋里」,远洋要在武汉再造一座「太古里」?对商业的进步永葆好奇心
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Copywriter: TERRY
昨天,拿地三年,位于武汉汉阳江滨的远洋集团归元寺综合发展项⽬,终于发了官宣:想见你,远洋里。
官宣中,「扎眼」的案名让我很是一激灵:它不是应该叫做「归元里」吗?怎么最终确定的案名,竟然是「武汉远洋里CITYLANE」?


坦⽩说,除了英文部分的CITYLANE还算不赖之外,这也太......没有创意了……估计又会引发业界的一片哗然吧—— 「远洋是有多爱太古?」
说起来,在我印象中,远洋商业与太古地产的羁绊,已经上不知溯所踪了。
只记得,写过很多次包含有成都远洋太古⾥相关内容的文章,几乎每一次给项⽬方朋友看预览的时候,都会被提醒:一定要写全项目名称啊,「成都远洋太古里」。


对「远洋」这个品牌的认知起始,便定格在「成都远洋太古里」7个字里。而这7个字最广泛的传播度和市场认知度,是最前面2个字和最后面的3个字。
有趣的是,今天,这其中最没有存在感的「远洋」2个字,将成为本文的第一主角。 毕竟,能够从获得巨大成功的合作案例里独自走出来,且敢于直面业界「众声喧哗」的「远洋」,似乎已经花了很⻓时间,酝酿着一场「翻身仗」。
当然,如果你一上来就抱定「这不又是一个山寨太古里」的偏执观念,这篇文章也就不用往下读了。
太古的商业项目我肯定是极爱的,但我绝不会就此去下判定:「但凡跟太古合作的发展商单独操盘类似的项目,就一定是抄袭或山寨」。
尽管狭隘的双标无处不在,但我相信,我们都还有能力理性地思考。
01
太古里VS远洋里
掀起国内街区式商业热潮、且至今稳坐第一把交椅的成都远洋太古里,开业5年多,已经被业内外B端C端自媒体们、以及各大平台的KOL和主播们持续热捧,成为了当仁不让的「宇宙时尚潮流中心」,最近还因为街拍的内容实在太抢眼,都火到ins上去了,让全世界不懂东方时尚的歪果仁震了一大惊。


TA已经不仅仅是一座商场,更是成都人的骄傲、外地人的仰望——我长期潜伏在西安、重庆、武汉等各大城市的「商业爱好者」群里,发现大家说得最多的,就是「我们这儿,有个太古里就圆满了。」
被「成都远洋太古里」这个7字案名洗脑了很多次的我,不甘心地问过很多普通消费者,你知道太古里的全称吗?99%的人都会一脸懵逼地回答我,「不就是成都太古里吗?」
似乎,无论怎么强调「远洋」两个字,大家记住的,依然是太古里——但事实是,这个项目,的的确确是由远洋集团和太古地产携手开发运营的:


截图自百度百科
而且这个「携手开发运营」并非是「一边倒」性质的合作,而是双方各占50%的股权,绝对地平等协作。
只不过,在这个项目火遍全球之前,太古地产已经有广州太古汇、北京三里屯太古里和颐堤港(也是由远洋和太古携手开发运营的)等优秀商业作品面世且广受好评,而远洋集团则在房地产等更多其他的产业之中深耕多年,商业地产板块却尚未有能级对等的「作品」。


但是,在商业领域的知名度不及太古,不等于远洋没有精耕细作的企业基因:毕竟成都远洋太古里能有今天的成功,远洋集团的功劳与耕耘,绝不应该被忽略。
如今,在武汉大手笔拿下城区最后一块黄金内环核心开发带的远洋,带着240万方城市旗舰综合发展项目的宏图大志,似乎要以「拉动汉阳商业崛起、重构武汉三镇商业格局」为己任,重塑中国商业地产行业对于「远洋商业」的认知。
不过,最令人在意的事情,就是这总投资高达400亿、总体量240万方的「巨无霸型」城市综合体之中,有一个17万方的街区商业「远洋里」,它不仅有着与成都远洋太古里高度神似的物业外观——与在地文化深度融合的民俗化街区(见下图),更有着与太古里如出一辙的项目案名,这不由得让人产生出格外多的联想。


武汉远洋里项目效果图
同样都是街区式项目,武汉远洋里是要「复制」成都远洋太古里的成功经验呢,还是要另辟蹊径、独挑大梁,干出一个商业新篇章?
要搞清楚这个问题,首先得搞明白二者之间的关联与区别。于是我仔细查阅了两个项目的资料,整理出了下面这些核心信息


当然还有很多维度的对比没有整理进去,也有很多维度需要等远洋里开出之后才能见分晓,但从上面的表格,我们多少可以看出些端倪:
1. 远洋里比太古里大不少,商业内容的想象空间更大,但在后疫情时期,也意味着更大的招商难度。
2. 与之配套的业态品牌比太古里更多,「零距离」消费者基数更大、构成更多元化,但也意味着项目定位更有挑战性。
3. 以武汉三镇多商圈中心化的格局来看,远洋里未尝不可能成为「第三极」的新中心,但其所在的「武汉最后一块黄金滨江带」区域,潜力虽大,却尚需时日孵化。


武汉远洋里项目业态分布效果图
简单来说,就是在一个当下远不如成都远洋太古里所在区域的位置,凭借自己并不算太丰富的商业运营管理经验,远洋要单干一个比太古里更大、更综合、更需要耐心与恒心的巨量城市综合发展项目。
在这么多可以预想到的各种困难重重面前,我远距离见证了远洋里的「固执」:明知山有虎,偏向虎山行。


最新一版的设计方案,与2018年我见到的那一版相比,不但没有降低难度「走捷径」,反而加重了有难度部分的投入与研发:如何处理文化遗迹与商业繁华之间的动静平衡?如何降低恶劣天气对街区的影响?
这些高难度部分,也正是表格中没有提到的部分,包括与在地文化的深度融合、建筑设计及空间规划层面的「重点用力」、以及项目初期定位规划和产品逻辑的研策等维度,恰恰让我对远洋商业生出「士别三日当刮目相待」之感。
接下来细说。
02
汉阳VS汉口
作为2020年受到全世界关注的城市,九省通衢的「东方芝加哥」武汉,在经历了多年的本地化商业「控局」 的时代之后,似乎正在迎来后疫情时期的一次「新时代开埠」的行情。这一点,从即将开出的武汉恒隆和第二座K11便可见一斑。
这时候,似乎唯独被一首《汉阳门》唱火的汉阳,却有些「沉默」了。


这是我们在去年3月制作的武汉商业项目分布图,可以明显看出左上靠中板块的汉口,与长江以南的武昌,都有着数量可观的、值得走访的商业项目,唯独长江以北靠西南方向的汉阳,拿得出手的商业几乎没有。
不过,有意思的是,远洋里项目所在的长江北岸的西南方向沿江一带(汉阳),与东北方向最为繁华的滨江商业带(汉口),以及长江对岸的武昌片区(武昌),不仅区位接近、可通达性极佳,且同样位于武汉城市规划的「长江主轴」板块中的「核心地带」


武汉远洋里项目区位图
简单理解一下,就是远洋里所在位置,是武汉商业格局中,因开发太早、过于老旧而迟迟没有发展起来的「武汉商业第三极」——长江北滨段的大归元文化片区。
如今,武汉已从「三镇时代」迈进「长江时代」,长江主轴与其核心片区,可以说承载着提升城市魅力和竞争力的历史使命,大版图的区域优势明显,区域内的地块价值也随之上涨。
武汉远洋里项目所在的地块,隶属于资源稀缺型的长江北滨内环元心——大归元文化片,同时享受长江主轴、长江文明之心双重政策加持,文化沉淀、交通红利、区域升级等多重利好迎面而来,从区域规划及城市发展的历史节点上来看,远洋里所在区块的「潜力股」头衔,已然坐实。


武汉远洋里项目交通示意图
数据显示,项目辐射范围覆盖了城市滨江中高端住宅区及多所省市示范中小学,5公里辐射约170万城市中高端居民。其住宅及公寓产品“远洋东方境世界观”、“远洋归元MAX”,亦是2019年武汉市住宅、公寓双料销冠,也是武汉新中产家庭改善型置业首选。未来5年,汉阳将新增甲级办公体量约106.7万方,进一步导入逾7万商务人群。


宏观政策利好,区域潜力蓄势待发,人口红利尚在酝酿——这一切,都在印证着「远洋里」的应时而生和顺势而为。但最令我关注的,是区域内极为厚重的历史人文载体,将会与远洋里产生何种「化学反应」?


武汉归元寺大门 | 图据HANS汉声
远洋里的「邻居」——归元禅寺,又被称为「汉西一境」,因其人文境致而名传近四百年。如今,它不仅是国家重点寺院、「四大佛教丛林」,更是荆楚文化的重要代表之一。
每年,归元寺都会迎来超过300万的中外游客,即使是本地人,也一直保持着农历初一至十五来归元禅寺祈福的习俗。
而这一片区,不止拥有「归元寺」,还藏着「横河——汉江故道」与「竖街——西大街」两条自古有之的商贾「财路」。
如果你有幸遇见一位汉阳的老爷子,搬个小凳子往路边一座,聊起那些的传说与故事,我敢信,三天三夜也说不完。
我走访这一区的亲身体验是,汉阳本地的人们,对于这一片区的情感厚重久远,这些物理空间上的古迹与大家心中的文化血脉紧密相连,是祖祖辈辈传承至今的人文积淀,更是汉阳人与生俱来的情感承载与文化自信的根基,即使是外来的资本入市,又岂可生硬地将其连根拔起?


远洋里遇到的第一个难题,就是要解决在地文化与项目深度融合的问题。
其实在2018年,我们就发现武汉本地名为「HANS汉声」的人文大号(个人非常喜欢),发了一篇文章:《汉阳 | 西大街要拆了,墙上画的40位街坊和它说再见》(戳下图可查看原文)


这篇文章的点滴细碎充满浓郁的汉阳街坊味,让人印象非常深刻。
查阅史料,我发现西大街是武汉历史最悠久的古城商脉之一,也是汉阳古城到归元禅寺的必经之路。
经过专家学者的研究论证,远洋里决定延续「横河竖街」的城市肌理,打造西大街「街头博物馆」的概念,将消失的典故、遗迹,通过景观艺术化的手法复原,邀请全球艺术家共同延续「武汉记忆」,让新老空间交织、过去与未来共生,让历史不会因为城市发展而消失。


未来的西大街
西大街串联起来的,不止是从古至今的商贾之道与繁荣之市,还有堆叠着武汉特有的中西方文化「混搭」的更为重要的「三堂两寺」,其中,归元禅寺作为本地历史文化重要代表,是整个武汉的「精神堡垒」之一




远洋里另一个主入口,便是位于归元禅寺正前方4700㎡的寺前广场。
这里是其山门的「最佳拍照点」,也将是新春庙会、周末市集的主要场所——拥有300余年历史的归元庙会在清代中叶已颇具名气,已被评为「国家级非物质文化遗产项目」。


香火鼎盛的归元寺 | 图据网络


寺前广场效果图

而代表武汉独有文化的西式教堂——圣母堂,则又是一把摆在远洋里面前的「历史文化双刃剑」。
圣母堂是童贞圣母女修会院旧址,已有近百年历史,属于「武汉市优秀历史建筑、不可移动文物」,建筑的高低壁柱、大小券拱的体量、虚实对比,完美诠释出韵律感和节奏感,即使是在当时的教会建筑中也较为少见。


圣母堂示意图
远洋里的做法是,将毗邻城市主干道、紧临地铁口、拥有得天独厚昭示面的外广场,打造为城市地标级的巨型公共广场——7400㎡的「圣母堂广场」,并将圣母堂改造为艺术中心,以它为中心的整个圣母堂广场将于每晚上演音乐喷泉古建投影Show。
将这些「形而上」的文化内核及载体,通过严谨的研究分析,塑造为当代语境下更为适合的环境内容和城市空间,这不仅仅是简单的修旧如旧,更是一次大胆假设、小心求证的「文化复兴」工程,从远洋传递给我们的理念和实际行动来看,的确值得敬佩。
于是,在一步步解决与城市文化的融入性和连接性等问题的过程中,远洋里给出了一个清晰的项目定位:「一站式、全客层的文化商旅地标」,而开发整个项目的第一要略,就是坚决不去打破这种城市与人的历史文化连结,这也是我觉得非常赞的一点。


远洋里的二层连廊通过市政天桥与归元二期连通,形成1800米的景观步道直通长江边
正因如此,我开始更主动了解起这个项目来。
在此,也很感谢远洋里的朋友,为了让我能更加清晰地了解这一定位的实操落地方案,前两天还专程与我微信视频连线,看了一回「云沙盘」。
看完之后,我主观认为,若是项目最终呈现出来与规划方案不走样的话,那么,武汉远洋里必定会成为一座极具代表性「既东方又全球」的城市文化商旅新地标。
往下看读完,你就会明白我的意思。
03
48°高温的街区
整个项目给我的记忆点有3个:第一是「大」,第二是「太像成都远洋太古里了」,第三,就是「真的太用心了」。
要想论证上一小节提到的观点,以及说清楚「真的太用心」这个感受,我们可以从很多维度去释放这个项目的核心信息。
首先,从本小节的标题谈起。
作为国内最著名的「三大火炉」之一的武汉,从气候条件上来看,完全不适合做远洋里这种大型的街区式商业,毕竟武汉每年夏天的体感温度超过48°的日子,甚至比三伏天还长。
冬冷夏热的气候特征,极有可能大大缩短有效经营时间、阻碍客群的全时段造访,这是下定决心做街区商业的远洋里,遇到的第二个难题。

为了解决这一难题,远洋里的做法是:
1. 地上地下进行空间互补。
远洋里将17万方商业拆分成10万方地上和7万方地下,并用多种结构进行串联,形成进出流畅的「半开放式街区」。7万方的地下空间囊括了超市、影院、美食广场等业态,整体呈环形动线,头尾分别与归元禅寺及地铁口无缝衔接。


远洋里的日照模拟测试
2. 深度研究室内外空间的互动与过渡。
世界著名的风工程与环境工程咨询公司RWDI,对街区的日照、风、降水等气候条件进行持续跟踪分析后,建议在部分区域打造半开放式空间。

法国艺术顶棚工作室HDA在这些区域以「云」为造型,创作膜结构天幕,通过增加通风、遮阳挡雨、搜集建筑余风等手法,实现酷夏之时,体感温度下降4℃的清凉目标


半透明天幕的设计灵感来源——Symbiosis between Architecture landscape and clouds与建筑融合共生的云层
此外,远洋里还在街区的正中心,以「城市绿洲City Oasis」为概念规划出一处约1500㎡的「中央花园」,它不仅是项目内最大的半开放式治愈空间,亦是连通B1与地上的重要垂直动线枢纽。
B1层室内与户外,则被可开启式落地玻璃分隔,区域四周均设有休憩座椅,游憩体验感得到最大程度的体现。
英国景观顾问Morphis,根据植物不同的特性进行分区组合,以绿洲花园景观、剧场式社交台阶、艺术化天幕为核心,将建筑、水景、绿植进行融合,效果图的观感非常舒适




中央花园半开放式空间让阳光与冷气兼得


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发表于 2020-8-1 10:03:07 |只看该作者
复制不了的,成都远洋太古里本来就处于成都市中心,而且就是传统商圈内,可以说天时地理人和都占尽了
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发表于 2020-8-1 10:05:34 来自手机 |只看该作者
整个一复制粘贴成都项目

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发表于 2020-8-1 11:33:03 |只看该作者
可能跟重庆太古里有一拼

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发表于 2020-8-1 23:25:48 来自手机 |只看该作者
现实狐假虎威。
mark品      

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发表于 2020-8-4 10:32:36 |只看该作者
远洋真的够了,毫无新意,除了到全国各个城市招摇撞骗,连设计样式都是照搬。哈哈哈哈哈哈哈好low

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发表于 2020-8-5 11:29:01 |只看该作者
太古里的模仿版全国到处都是
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发表于 2020-8-6 14:13:40 |只看该作者
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